サイト売買 査定の相場と評価額計算|3つの算定モデルと無料査定の進め方

サイト売買 査定の相場と評価額計算|3つの算定モデルと無料査定の進め方

サイト売買 査定とは、売却前にサイトの市場価値を算出する評価プロセスです。査定額は月利益・トラフィック・被リンク・移管リスクなど 7〜10 個の因子で決まり、最終的な売却額とは一致しません。本記事は「自分のサイトがいくらで売れるか知りたい売り手」を想定し、評価モデル 3 種類、影響因子の網羅、自己査定と仲介査定の使い分けまでを一気通貫で解説します。

結論からお伝えすると、サイト売買の査定額は 月間営業利益 × 7〜30 ヶ月分 が市場目安です。ジャンルや収益安定性で倍率は変動し、ポータルサイトなら 36〜60 ヶ月分まで伸びる例もあります(出典: UREBA ラボ「サイト売却の相場」)。精度の高い査定額を得るには、自己査定で目安を掴んだうえで、仲介会社の無料査定を 2〜3 社で取得して比較するのが王道です。

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サイト売買 査定とは|定義と査定が必要になる 4 場面

サイト売買 査定とは、売却前にサイトの市場価値を金額レンジで算出する評価プロセスです。査定 = 売却額ではなく、査定額は市場目安、実際の売却額は買い手との合意で確定する点が重要です。

査定が必要になる 4 つの場面

場面 査定の目的 推奨タイミング
売却検討 売却の可否判断・最低希望額の設定 売却検討開始時
資産評価 法人決算・株主向け資産報告 期末前
相続 相続税評価・遺産分割協議 相続発生前後
融資担保 事業性評価融資の担保資産化 融資申込前

査定 ≠ 売却額の理由

サイトは買い手の事業シナジー次第で評価が大きく変わります。同じサイトでも「メディア事業の集客装置として欲しい買い手」と「広告枠として欲しい買い手」では評価倍率が異なります。査定額はあくまで第三者から見た市場目安レンジであり、最終売却額は買い手交渉で確定します。

査定タイミングの推奨

実務上、査定は以下の 3 タイミングで取得すると判断材料が増えます。

  1. 売却検討開始時 — 売却すべきか継続運営すべきかの判断材料
  2. 売却 3〜6 ヶ月前 — 売却前準備(収益改善・コンテンツ強化)の出発点
  3. クロージング直前 — 直近 3 ヶ月の数値変動を反映した最終査定

査定書の有効期限は仲介各社で異なりますが、目安として 3〜6 ヶ月で陳腐化すると考えてください。Google アルゴリズム更新や収益変動で査定額は短期間でも動きます。

査定が必要な 3 つの理由|売却前に査定書を取る価値

サイト売却を検討するなら、査定書は 3 つの理由で必須です。

理由 1: 適正価格を逃さない

査定書なしで売却活動を始めると「安すぎる希望額で出品 → 即売れたが本来はもっと高く売れた」「高すぎる希望額で出品 → 半年経っても売れ残り → 結局値下げ」のどちらかに陥りやすくなります。査定書は 適正価格レンジの上限・下限 を提示してくれるため、希望額設定の出発点になります。

理由 2: 売却スケジュールの逆算

査定額から逆算すれば、売却活動期間も見えてきます。月利益 30 万円のメディアサイトを査定額レンジの中央値で売却するには、買い手探索 1〜2 ヶ月 + 交渉 1 ヶ月 + DD・契約 1 ヶ月の合計 3〜4 ヶ月が一般的です。査定書なしで進めると、期間見積もりが甘くなり「売却を急いで値下げ要求を受け入れる」リスクが高まります。

理由 3: 買い手交渉のカード

第三者査定書は、買い手との価格交渉で 客観的根拠 として機能します。「自分はこの金額で売りたい」と主張するより、「仲介 A 社の査定書では◯円〜◯円のレンジでした」と提示する方が交渉が進みやすくなります。買い手側も DD でこの査定書を参考にするため、双方の合意形成が早まります。

サイト査定の評価モデル 3 種類|月利益倍率法・DCF 法・類似取引比較法

サイト査定の評価モデルは大きく 3 種類あります。それぞれ得意領域が異なるため、サイトの規模・成長性・取引事例の有無で使い分けます。

月利益倍率法(中小サイト主流)

直近 12〜36 ヶ月の月平均営業利益 × 倍率 で算出する最もシンプルなモデルです。中小サイト(月利益 100 万円未満)の取引でデファクトとなっています。

UREBA ラボ「サイト売却の相場」によれば、2018 年以降の Google アルゴリズム更新を経た現在の市場目安は 月間営業利益 × 7〜30 ヶ月分 が標準レンジ。ジャンル別の倍率目安は以下のとおりです。

ジャンル 倍率目安(月) 備考
アフィリエイトサイト 7〜20 ヶ月 被リンク強度次第で 24〜36 ヶ月の例も
EC サイト 10〜24 ヶ月 在庫・物流の引継ぎ条件で変動
マッチングサイト 24〜36 ヶ月 DB 価値・会員資産で上振れ
ポータルサイト 36〜60 ヶ月 業界最高レンジ、立ち上げ難易度に比例
ブログ 7〜30 ヶ月 属人性・テーマで変動幅大
Amazon / YouTube アカウント 10〜20 ヶ月 プラットフォーム規約変更リスクで割引

(出典: UREBA ラボ「サイト売却の相場」、2026 年 5 月閲覧)

メリットは計算が簡単で、売り手・買い手の双方が直感的に理解できる点。デメリットは 将来性の反映が弱い 点で、急成長中のサイトや、これから収益化フェーズに入るサイトには不向きです。

DCF 法(割引キャッシュフロー法、大型サイト向け)

将来キャッシュフローを割引率で現在価値化する評価モデルです。月利益 500 万円超の大型サイトや、年率 20% 以上で成長中のサイトに適用されます。

計算手順は以下のとおりです。

  1. 将来 5〜10 年分のフリーキャッシュフロー(FCF)を予測
  2. WACC(加重平均資本コスト)で割引率を設定(中小サイトなら 15〜25% が目安)
  3. 各年の FCF を割引率で現在価値化して合計
  4. ターミナルバリュー(5〜10 年目以降の永続価値)を加算

DCF 法の強みは 成長性を正しく評価できる 点。一方、予測前提(成長率・割引率・ターミナル成長率)の置き方次第で査定額が 2〜3 倍ぶれるため、複数シナリオでレンジ提示するのが実務的です。中小サイトでは前提値の不確実性が大きすぎるため、参考値として併用される程度が一般的です。

類似取引比較法(取引事例ベース)

ラッコ M&A・サイトキャッチャー・TRANBI 等のプラットフォームに掲載された 類似ジャンル・類似規模の過去成約事例 から市場価値を逆算するモデルです。

メリットは透明性が高く、「実際にこの規模のサイトはこの倍率で売れている」という市場の生データを反映できる点。デメリットは類似取引のサンプル数不足で、ニッチジャンル(業界特化型 SaaS メディア等)では適用が難しいことです。

ラッコ M&A は累計成約数業界 No.1(2024 年成約数シェア 93.92%)で、過去成約データに基づく自動査定ツールを提供しています(出典: ラッコ M&A 公式)。自動査定の精度向上に過去取引データを活用している点で、類似取引比較法の代表例といえます。

3 モデル 5 軸比較表

評価モデル 適用規模 計算難易度 透明性 精度 主な用途
月利益倍率法 中小(月利益 〜100 万円) 売却検討時の初期査定
DCF 法 大型(月利益 500 万円〜) 高(前提次第) 成長サイト・買い手評価
類似取引比較法 中小〜中規模 中〜高 自動査定・市場相場確認

実務では 月利益倍率法をベースに、類似取引比較法でクロスチェック するのが一般的。大型サイトは追加で DCF 法を併用します。

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査定額に影響する 10 因子|上振れ条件と下振れ条件

サイト査定額は単に月利益 × 倍率では決まらず、以下 10 因子で倍率が上下します。各因子について 上振れする条件下振れする条件 を併記します。

因子 1: 月次収益の安定性

  • 上振れ: 直近 12 ヶ月の月利益が ±20% 以内に収まり、最大月と最小月の差が小さい
  • 下振れ: 単月最大依存度が 30% 超(特定月で年間売上の 1/3 以上を稼ぐ)、季節変動が大きい

買い手は「再現性のある収益」を高く評価します。安定性が高いほど倍率は 18〜24 ヶ月レンジに乗ります。

因子 2: ストック型 vs フロー型

  • 上振れ: SEO 経由のオーガニック流入が 70% 以上、ストック型コンテンツ比率が高い
  • 下振れ: SNS バズ依存・トレンド記事依存・広告出稿経由が中心のフロー型

ストック比率が高いほど、譲渡後の収益継続性が高く評価され、倍率が上振れします。

因子 3: 被リンクプロファイル

  • 上振れ: DR 30 以上、自然リンク比率 80% 以上、不自然リンク 0 件
  • 下振れ: DR 10 未満、有料リンク・相互リンク多数、Google 手動ペナルティ履歴あり

被リンクは引き継ぎ可能な無形資産。質の高い被リンクが多いほど、譲渡後の SEO 安定性が評価されます。

因子 4: ドメインパワー

  • 上振れ: ドメイン age 5 年以上、過去 3 年でアルゴリズム更新影響が軽微
  • 下振れ: 新規ドメイン(1 年未満)、中古ドメインで過去用途不明、ペナルティ復帰途中

ドメインパワーは時間で買えない資産です。age が長く、評価が安定しているドメインは査定額が上振れします。

因子 5: E-E-A-T(経験・専門性・権威性・信頼性)

  • 上振れ: 著者プロフィール完備、一次情報の独自取材、業界資格・実績の Schema 記載
  • 下振れ: 運営者情報なし、著者匿名、引用ばかりで一次情報なし

特に YMYL ジャンル(金融・医療・法律)では E-E-A-T が査定額の主要因子です。

因子 6: 著者性の継承可否

  • 上振れ: 編集体制が文書化され、特定の著者に依存しない
  • 下振れ: 特定の著者の名前で集客しており、譲渡後に著者が離脱予定

属人性が高いと「譲渡後に同水準の運営を継続できるか」のリスクが上がり、倍率が下振れします。

因子 7: 移管リスク

  • 上振れ: 主要 ASP・広告ネットワークが譲渡可能、Cookie 断絶リスクが低い
  • 下振れ: Adsense が再審査必須、ASP が法人 / 個人切替不可、無料ブログサービス依存

移管時に収益が一時的に途絶するリスクは、査定額から割り引かれます。

因子 8: 法的論点

  • 上振れ: 全コンテンツの著作権・引用元が明確、商標登録済み
  • 下振れ: 著作権侵害の疑いがあるコンテンツ、無断転載、商標未登録の独自サービス名

法的リスクは買い手の DD で必ず指摘され、減額交渉の主要因になります。

因子 9: 業種規制

  • 上振れ: 薬機法・景表法・金商法相当・医療広告ガイドラインへの準拠を文書化済み
  • 下振れ: 規制ジャンル(健康食品・金融・医療)で表現上の懸念あり

規制対応コストは買い手側の引き継ぎ負担となり、査定額に反映されます。

因子 10: 利用規約準拠

  • 上振れ: Adsense・主要 ASP・SNS プラットフォームの規約遵守が文書化済み
  • 下振れ: 無料ブログ譲渡禁止規約に抵触、ASP 利用規約違反のリスクあり

特に無料ブログ系(はてなブログ・note 等)は譲渡禁止規約があり、譲渡そのものが困難なケースがあります。

査定額を高める 5 つの事前準備|売却前 3〜6 ヶ月で実施するチェックリスト

査定額は受動的に決まるものではなく、売却前 3〜6 ヶ月の準備で 20〜30% 程度の上振れ余地 があります。以下 5 つの準備を売却前に実施しましょう(数値は仲介各社が公開する事前準備事例から、市場目安レンジとして整理)。

準備 1: 月次収益のレポート化

直近 12〜24 ヶ月の月次推移を CSV / スプレッドシートで整理します。最低限必要な項目は以下のとおりです。

  • 月別売上(ASP 別 / 広告主別の内訳)
  • 月別営業利益(経費控除後)
  • 月別 PV / UU(Google Analytics の Public ダッシュボードを準備)
  • 月別検索流入比率(GSC スクリーンショット)

レポートが整っていると、買い手 DD の所要時間が 1/2〜1/3 に短縮され、買い手の安心感も上がるため、査定倍率が上振れしやすくなります。

準備 2: 被リンク棚卸し

Ahrefs / SEMrush 等のツールで全被リンクを棚卸し、以下を実施します。

  • 不自然リンク(PBN・有料リンク・低品質ディレクトリ)の Google Search Console 否認申請
  • リンク切れ修復(リダイレクト設定)
  • 自然リンク比率の文書化

被リンクプロファイルがクリーンであるほど、買い手の SEO リスク懸念が下がり、査定倍率が上振れします。

準備 3: コンテンツ品質スコア向上

  • Core Web Vitals(CWV)の Good 判定維持
  • E-E-A-T 強化(著者プロフィール・運営者情報・一次情報の追加)
  • 規制クリア(薬機法・景表法・特商法表記の整備)

Google Search Console の「ページエクスペリエンス」レポートで Good 判定が出ていると、買い手の追加投資コストが下がり、査定額が上振れします。

準備 4: 運営体制の文書化

  • 執筆フロー(KW 選定 → 構成 → 執筆 → レビュー → 公開の標準手順)
  • 編集体制(誰が何を担当しているか)
  • 公開後のメンテナンスフロー(リライト判断基準・順位モニタリング)

譲渡後に買い手が同水準で運営継続できる体制かどうかは、属人性リスクの判定に直結します。

準備 5: 法的論点のクリア

  • 全画像の著作権ステータス確認(自社撮影 / フリー素材 / ライセンス購入の区分)
  • 引用元の明記(URL リンク + 引用日)
  • 商標登録(独自サービス名・ロゴがある場合)
  • 利用規約の遵守確認(Adsense / ASP / SNS プラットフォーム)

法的論点がクリアになっているサイトは、買い手 DD のリスク評価で減点されにくく、査定額の維持・上振れにつながります。

自己査定 vs 仲介査定|5 軸比較と無料査定の罠

サイト査定は自己査定と仲介査定の 2 種類があり、それぞれ得意領域が異なります。両者を併用するのが王道です。

5 軸比較表

比較軸 自己査定 仲介査定
精度 △(市場目安レンジを概算) ◎(複数モデル併用、過去成約データ反映)
費用 0 円 0 円(売主無料の仲介が主流)
所要時間 半日〜1 日 1〜3 週間
中立性 ×(売り手バイアス強) ◎(仲介は買い手・売り手両者の合意成立が KPI)
売却までの距離 遠(査定後に仲介選定 → 出品) 近(査定 → そのまま売却活動移行)

自己査定の進め方

  1. 直近 12 ヶ月の月平均営業利益を算出
  2. ジャンル別倍率レンジ(前述§3 の表)の中央値を当てはめる
  3. 因子 1〜10(前述§4)で上振れ・下振れ条件を確認
  4. 最終的に「下限 = 月利益 × ジャンル下限倍率」「上限 = 月利益 × ジャンル上限倍率 × 因子補正」のレンジで自己査定

例: 月利益 30 万円のアフィリエイトサイトなら、下限 = 30 × 7 = 210 万円、上限 = 30 × 20 × 1.1(被リンク強度 +10%)= 660 万円。市場目安レンジ 210〜660 万円 が自己査定値です。

仲介査定の進め方

仲介会社(ラッコ M&A、サイトキャッチャー、ma-platform.com 等)の無料査定フォームに、月利益・PV・ジャンル・収益構成を入力します。1〜3 週間で査定書(PDF)が交付され、複数評価モデルでの市場目安レンジと、売却シナリオが提示されます。

無料査定の 3 つの罠

「無料」を謳う査定にはいくつかの落とし穴があります。

罠 1: 「無料 = 後で高額成功報酬」パターン

査定自体は無料でも、専任媒介契約締結後の成約手数料が売主に対して 10〜15% と高めに設定されているケースがあります。査定前に成約手数料体系を必ず確認してください。

罠 2: 「査定額を高く出して囲い込み」パターン

専任媒介契約を取るために、相場より明らかに高い査定額を提示するケースです。査定書の根拠(評価モデル・倍率レンジ・類似取引事例)が不明瞭な場合は警戒が必要です。

罠 3: 「査定書の根拠不明瞭」パターン

「総合的に判断して◯円」とだけ書かれた査定書は実務的には参考になりません。評価モデル名・倍率・類似取引事例 ID が記載されているかを確認してください。

結論: 自己査定で目安、仲介査定で精度、複数社比較で囲い込み回避

自己査定で市場目安レンジを把握 → 仲介査定 2〜3 社で精度を上げる → 査定書を比較して仲介選定、というフローが最も再現性が高い王道です。

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詳しい仲介手数料の比較は サイト売買の手数料 完全比較ガイド をご覧ください。

仲介査定の進め方 3 ステップ|ヒアリングから査定書交付まで

仲介査定は 3 ステップで進みます。各ステップの所要時間・準備物・確認ポイントを整理します。

Step 1: ヒアリング(30 分〜1 時間)

仲介担当者と Zoom / 電話で実施。準備物は以下のとおりです。

  • 運営期間(ドメイン取得日)
  • 直近 12 ヶ月の月次収益サマリ
  • 月次トラフィック(PV / UU)の推移
  • ジャンル・収益モデル(アフィリエイト / 広告 / EC / 月額課金等)
  • 売却希望時期と希望額レンジ

ヒアリング段階で、仲介担当者は「査定可能か / 査定が難しいジャンルか」を判断します。ラッコ M&A の公開情報によれば、トレンド・速報・芸能・まとめ・キュレーション・ペラサイト・ブラックハット SEO 該当サイトは査定対象外または大幅減額となるケースがあります(出典: ラッコ M&A 自動査定)。

Step 2: 数値分析(1〜2 週間)

仲介側で以下を分析します。

  • Google Analytics データ提供 → 流入元・滞在時間・離脱率を分析
  • Google Search Console → 検索流入 KW・順位推移・CTR を分析
  • 収益データ → ASP 別・広告主別・月次安定性を分析
  • 被リンク → Ahrefs / SEMrush で DR・自然リンク比率を確認
  • コンテンツ品質 → サンプル記事を抽出して E-E-A-T・規制対応を確認

分析中、仲介担当者から追加資料の依頼(経費明細・運営体制ドキュメント)が来ることがあります。準備 1〜5 で整理した資料があると、この期間が短縮できます。

Step 3: 査定書交付(査定書 PDF + 面談)

査定書の標準的な記載項目は以下のとおりです。

項目 内容
評価モデル 月利益倍率法 / DCF 法 / 類似取引比較法のいずれか(複数併用が望ましい)
市場目安レンジ 下限〜上限の金額レンジ
倍率根拠 ジャンル別倍率 + 因子補正の内訳
類似取引事例 過去成約事例 3〜5 件(規模・ジャンル・成約倍率)
売却シナリオ 高値狙い(6 ヶ月)/ 標準(3〜4 ヶ月)/ 早期売却(1〜2 ヶ月)の 3 パターン
推奨売却時期 市況・ジャンルトレンド・サイト成長フェーズを踏まえた推奨タイミング
査定書有効期限 通常 3〜6 ヶ月

査定書の見方|どの数値に注目すべきか

  • 下限金額: 早期売却(1〜2 ヶ月)を狙う場合の現実的な希望額
  • 上限金額: 高値狙い(6 ヶ月以上)を許容できる場合の最大希望額
  • 倍率根拠: 同ジャンルの市場目安と比較して、適正か乖離していないか
  • 類似取引事例: 自サイトと類似の規模・ジャンルで、実際にいくらで売れているか

査定後の 3 つの選択肢

  1. 即売却活動開始: 査定書の中央値で出品 → 3〜4 ヶ月で売却完了
  2. 売却前準備強化: 査定書の改善余地(被リンク・E-E-A-T 等)を 3〜6 ヶ月で改善 → 再査定 → 売却
  3. 別仲介比較: 査定書の根拠に疑問があれば、別仲介で再査定 → 複数比較

査定額と実売却額の差|典型レンジと差が生まれる主因

査定額と実売却額は一致しません。一般的に 実売却額 ÷ 査定額の中央値は 0.8〜1.2 程度 のレンジに収まる例が多く(仲介各社の公開実績から市場目安として整理)、外れ値として 1.5 倍以上で成約する例も、0.6 倍で成約する例もあります。

差が生まれる主因 4 つ

主因 1: 買い手側の事業シナジー

買い手が「自社の既存事業と高いシナジーを持つサイト」と評価した場合、査定額を大きく上回る金額で成約することがあります。逆に、シナジーが薄い買い手しか集まらなかった場合は査定額を下回ります。

主因 2: 売却タイミング

同じサイトでも、業界トレンドの追い風時(例: AI 関連メディアを 2024-2025 年に売却)に売れば高値、追い風が止まった後だと査定額を下回る、というケースがあります。

主因 3: 市況(M&A 市場全体)

世界的な M&A 市場の活況度合いも影響します。グローバル M&A 取引額は 2025 年に 4.81 兆ドルに達し、前年比約 40% 増の高水準となりました(出典: ibinterviewquestions.com「Current M&A Multiples 2025-2026」)。市況が良い時期は査定額の上限近くで成約しやすくなります。

主因 4: DD で発覚した事項

買い手 DD(デューデリジェンス)で「査定時に開示されなかった重要事項」が発覚すると、減額交渉につながります。代表的なのは以下です。

  • 隠れた著作権侵害コンテンツ
  • 一部 ASP の利用規約違反履歴
  • 過去の Google 手動ペナルティ
  • 特定顧客への売上集中(B2B サイトの場合)

DD で発覚しても問題ないよう、売却前準備 5(法的論点クリア)を徹底することが重要です。

高値売却を狙うタイミング 3 条件

  1. 業界トレンドの追い風(自サイトのジャンルが急成長中)
  2. 買い手の事業計画タイミング(年度予算消化期 = 1〜3 月、9〜11 月)
  3. 自サイトの成長フェーズ(直近 3〜6 ヶ月で右肩上がり)

詳細は サイト売買のデューデリジェンス完全ガイド で買い手側の DD 視点も解説しています。

査定後によくある失敗・注意点 5 選

査定書を取得しても、その後の運用で失敗するケースが少なくありません。以下 5 つは特に注意してください。

失敗 1: 複数社比較せず 1 社専任契約(囲い込み)

「査定額が高い」という理由だけで 1 社専任契約を結ぶと、囲い込み(買い手探索を意図的に絞る・他社買付を断る)に遭うリスクがあります。最低 2〜3 社で査定書を取得し、手数料体系・成約実績・媒介契約条件を比較してから選定しましょう。

失敗 2: 査定書の根拠を確認せず鵜呑み

「総合的に◯円」とだけ書かれた査定書は実務で機能しません。評価モデル名・倍率・類似取引事例が明示されているか必ず確認してください。根拠不明瞭な高額査定は、囲い込み目的の可能性があります。

失敗 3: 査定後すぐに値下げ要求に応じる(DD 前の値下げ)

買い手から「査定額より◯円下げてくれれば即決」と言われても、DD 前に値下げに応じるのは禁物です。DD で買い手側が更なる減額交渉をしてくる可能性が高く、二重値下げのリスクがあります。

失敗 4: 査定額を SNS / 個人売買サイトに公開

「査定額が出たので売却検討中」と SNS に投稿してしまうと、買い手交渉力が毀損します。買い手は「いつまでに売りたいか」「最低希望額はいくらか」を読み取り、減額交渉の材料にします。

失敗 5: 査定書の有効期限を意識しない

査定書は通常 3〜6 ヶ月で陳腐化します。Google アルゴリズム更新・収益変動で査定額は短期間でも動くため、半年経過したら再査定を依頼してください。

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よくある質問

サイトの査定は無料ですか

主要なサイト売買仲介会社(ラッコ M&A、ma-platform.com 等)は売主の査定費用を無料としています。成約時の手数料体系(買主負担 / 売主負担 / 双方負担)は仲介各社で異なるため、査定前に手数料体系を必ず確認してください。サイトストックのように売主・買主双方から手数料を取る仲介もあります。

サイトの査定額と売却額の差はどれくらいですか

実売却額 ÷ 査定額の中央値は 0.8〜1.2 程度のレンジに収まるケースが多く、市場目安として整理されています。買い手の事業シナジー次第で 1.5 倍以上の高値成約も、DD で重要事項が発覚した場合 0.6 倍の減額成約もあり得ます。査定額は市場目安レンジであり、保証額ではありません。

サイトの査定にかかる時間はどれくらいですか

仲介査定の場合、ヒアリング 30 分〜1 時間、数値分析 1〜2 週間、査定書交付までトータル 1〜3 週間が標準です。自動査定ツール(ラッコ M&A 等)は数分で結果が出ますが、参考値の位置づけです。精度の高い査定書が必要なら仲介査定を推奨します。

無料査定の罠はありますか

主な罠は 3 つあります。(1) 査定は無料でも成約手数料が高めに設定されている、(2) 専任媒介契約を取るために相場より高い査定額を提示する囲い込み、(3) 査定書の根拠(評価モデル・倍率・類似取引事例)が不明瞭。これらを回避するため、査定前に手数料体系を確認し、最低 2〜3 社で査定書を比較してください。

月利益倍率法とは何ですか

月利益倍率法とは、直近 12〜36 ヶ月の月平均営業利益に倍率(市場目安として 7〜30 ヶ月)を掛けて市場目安レンジを算出する評価モデルです。中小サイトの取引でデファクト的に使われています。ジャンル別の倍率目安はアフィリエイト 7〜20 ヶ月、EC 10〜24 ヶ月、ポータル 36〜60 ヶ月などです(出典: UREBA ラボ)。

サイト売買の査定額はどう決まりますか

査定額は月平均営業利益・トラフィック・ジャンル・運営期間・SEO 強度(被リンク・ドメインパワー)・E-E-A-T・移管リスク・法的論点・業種規制・利用規約準拠の 10 因子で決まります。月利益倍率法をベースに、類似取引比較法でクロスチェックするのが実務的です。大型サイトでは DCF 法も併用されます。

査定額を上げる方法はありますか

売却 3〜6 ヶ月前から (1) 月次収益のレポート化、(2) 被リンク棚卸し、(3) コンテンツ品質スコア向上、(4) 運営体制の文書化、(5) 法的論点のクリア、を実施することで査定倍率の上振れが期待できます。準備状況次第で 20〜30% 程度の市場目安レンジ拡大例が報告されています(金額保証ではなく市場目安)。

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まとめ|サイト査定の 3 原則と次のアクション

サイト売買 査定の要点を 3 原則にまとめます。

原則 1: 評価モデルを理解する

サイト査定の評価モデルは月利益倍率法・DCF 法・類似取引比較法の 3 種類。中小サイトは月利益倍率法 + 類似取引比較法のクロスチェック、大型サイトは DCF 法を追加併用するのが実務的です。ジャンル別倍率目安(アフィリエイト 7〜20 ヶ月、EC 10〜24 ヶ月、ポータル 36〜60 ヶ月)は最低限押さえてください。

原則 2: 影響因子 10 個を整える

査定額は月利益 × 倍率だけでは決まりません。月次収益の安定性・ストック型比率・被リンク・ドメインパワー・E-E-A-T・著者性継承・移管リスク・法的論点・業種規制・利用規約準拠の 10 因子で倍率が上下します。売却 3〜6 ヶ月前から準備すれば、市場目安レンジで 20〜30% 程度の上振れ余地があります。

原則 3: 複数社で査定書を取得する

1 社専任契約は囲い込みリスクがあります。最低 2〜3 社で査定書を取得し、手数料体系・成約実績・媒介契約条件を比較してから仲介を選定してください。査定書の根拠(評価モデル・倍率・類似取引事例)が明示されているかも確認ポイントです。

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